Vânzările de case din SUA, la minimul a 16 ani: proprietarii se împrumută în loc să vândă

Vânzările de locuințe existente din Statele Unite au ajuns la cel mai scăzut ritm din ultimii șaisprezece ani, iar explicația se găsește în milioane de dosare de credit ipotecar: documente cu o dobândă la care nimeni nu vrea să renunțe. În loc să vândă, proprietarii se împrumută punând drept garanție casele pe care refuză să le părăsească.

Blocajul are efecte care se resimt cu mult dincolo de birourile agențiilor imobiliare. Un cumpărător aflat la prima achiziție se confruntă acum cu costuri de finanțare apropiate de cele mai ridicate din acest secol, proprietarul cu un credit ieftin are toate motivele să rămână pe loc, iar Rezerva Federală, care în mod normal ar atenua presiunea, se pregătește să o amplifice din nou.

Vânzările se prăbușesc, iar prețurile abia se mișcă

National Association of Realtors a anunțat că vânzările de locuințe existente au coborât în octombrie la un ritm anualizat de 3,75 milioane, în scădere cu 5,5% față de septembrie și cu 8,8% față de aceeași perioadă a anului trecut. Este cel mai slab rezultat din august 2010. Vânzările au scăzut în Midwest, Sud și Vest, în timp ce în Nord-Est au rămas stabile. Prețurile aproape că nu s-au clintit: prețul median de vânzare a fost de 416.700 de dolari, puțin peste nivelul de acum un an.

Economistul-șef al asociației, Lawrence Yun, a pus scăderea pe seama dobânzilor ipotecare, care „au urcat la cele mai ridicate niveluri din 2000 încoace, cu excepția unei singure luni din 2023”. Dobânda medie la un credit ipotecar cu rată fixă pe 30 de ani se menține în jurul valorii de 7,2%, iar după raportul privind inflația, mai ridicată decât se anticipa, din această săptămână, a sărit la 7,30% într-o singură zi, potrivit Mortgage News Daily. În timpul pandemiei, același credit avea o dobândă de puțin peste 3%.

Un credit vechi, cu dobândă mică, valorează mai mult decât o mutare

Aproape jumătate dintre creditele ipotecare active din SUA — 49,1% — aveau în trimestrul al doilea o dobândă de cel mult 4%, potrivit unei analize Realtor.com bazate pe date federale. Înlocuirea unui astfel de credit cu unul nou, la o dobândă de peste 7%, poate adăuga sute de dolari la plata lunară. De aceea, proprietarii care au nevoie de bani optează în schimb pentru o linie de credit garantată cu valoarea acumulată a locuinței. Soldurile acestor linii au crescut cu 23 de miliarde de dolari în trimestrul al treilea — cea mai mare creștere din 2005 încoace — și au ajuns la 481 de miliarde de dolari, a raportat Federal Reserve Bank of New York.

Creditorii resimt blocajul din ambele direcții. Cererile de refinanțare au fost cu 57% sub nivelul de acum un an, iar cererile pentru credite destinate achiziției au scăzut cu 18%, potrivit Mortgage Bankers Association, chiar și după ce o scurtă reducere a dobânzilor a readus unii cumpărători pe piață.

Plasa de siguranță a capitalului acumulat se bazează pe dobânzi variabile

Yun propune o interpretare optimistă. Cei 88 de milioane de proprietari din țară se află, în mare parte, într-o situație financiară solidă, a spus el, iar scăderea dobânzilor ar putea elibera o cerere considerabilă, ținută în așteptare. Danielle Hale, economistă-șefă la Realtor.com, a spus că nu crede că vânzările vor rămâne atât de scăzute. Ambele perspective se bazează pe bani mai ieftini, însă traderii pariază pe contrariul. Liniile de credit garantate cu valoarea locuinței au, de regulă, dobânzi variabile, care se situau în medie la 7,49% la începutul lunii noiembrie, potrivit Bankrate. Așadar, fiecare majorare a dobânzii de către Fed îi afectează tocmai pe proprietarii care au ales o linie de credit în locul vânzării. Soldurile sunt încă mult sub vârful de aproximativ 714 miliarde de dolari atins în 2009, dar au crescut acum timp de 18 trimestre consecutive.

Cifrele descriu o problemă americană. Majoritatea creditelor ipotecare din SUA au dobândă fixă pentru trei decenii, motiv pentru care proprietarii de acolo preferă să rămână pe loc, în loc să vândă când sunt sub presiune. În Marea Britanie, unde Banca Angliei a majorat dobânda de referință la 4% luna aceasta, iar creditele cu dobândă fixă au, de regulă, o perioadă de doar câțiva ani, dobânzile mai mari apasă mai repede asupra bugetelor gospodăriilor.

Fed se reunește înainte de următoarea raportare a vânzărilor

Prețurile de consum au crescut cu 0,4% în octombrie, față de 0,3%, cât anticipau economiștii, iar traderii consideră acum sigură o majorare a dobânzii în decembrie: aproximativ 88% se așteaptă la o creștere de un sfert de punct procentual, iar ceilalți la una de jumătate de punct, potrivit instrumentului FedWatch al CME. După majorarea din septembrie, prima din 2023 încoace, intervalul-țintă al Fed se situează între 3,75% și 4%. Factorii de decizie au ultima reuniune a anului pe 8 decembrie, iar agenții imobiliari vor publica datele privind vânzările din noiembrie pe 9 decembrie.

O majorare ar face noul credit ipotecar mai scump pentru cumpărător, iar casa veche mai costisitoare pentru proprietarul care s-a împrumutat punând-o garanție, ca să poată rămâne în ea.

Etichete: știri, Federal Reserve, dobânzi, credite ipotecare, locuințe, National Association of Realtors